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深圳二手房指導(dǎo)價(jià)即將成為過去式?廣州呢?

時(shí)間：2023-04-24 23:48:38來源：廣州樓市深度報(bào)道

執(zhí)行了兩年多的二手房指導(dǎo)價(jià)或?qū)⒆哌M(jìn)歷史??？

近日，深圳樓市刷屏一個(gè)消息：深圳二手房“參考價(jià)時(shí)代”即將成為過去式。具體內(nèi)容為：參考價(jià)不調(diào)整，銀行核定貸款金額以評(píng)估價(jià)和網(wǎng)簽備案價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)作為參考！


(資料圖片)

由于“參考價(jià)不調(diào)整”，因此官方?jīng)]有表態(tài)，但值得玩味的是銀行的態(tài)度：參考價(jià)僅作參考。

參考嘛？就是說可以參考，也可以不參考。

這意味著深圳二手房參考價(jià)已是形如虛設(shè)，束縛深圳樓市的“繩索”，要松開了。

2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，3595個(gè)小區(qū)被納入?yún)⒖肌?/p>

此后，不管是中介門店，還是網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，二手掛牌價(jià)格不可高于參考價(jià)上限，高出則不以展示。

上有政策下有對(duì)策，剛開始不死心的賣家或中介為了標(biāo)注目標(biāo)價(jià)格時(shí)“各顯其招”。

如深圳寶安一套價(jià)值上千萬的學(xué)區(qū)房以650萬的價(jià)格掛牌出售，業(yè)主還提了一個(gè)附加要求，買房人還需綁定購買一幅業(yè)主“真跡名畫”《八駿圖》，標(biāo)價(jià)380萬...

深圳某中介門店則用榴蓮和香蕉打“暗語”：一個(gè)榴蓮代表1000萬元，一根香蕉代表100萬元，以形代數(shù)標(biāo)注小區(qū)的價(jià)格，后來中介機(jī)構(gòu)還被查處...

不展示還是其次的，更致命的是參考價(jià)還跟銀行貸款掛鉤，無疑給深圳火爆的二手房交易市場(chǎng)潑了一盆冷水。

之后成交量一路下跌，直接跌到地板上，甚至有單月跌破千套成交！

如今，深圳各銀行“告別”二手房參考價(jià)的消息，讓原本稍顯沉寂的樓市瞬間沸騰了起來。

自消息發(fā)布后有房產(chǎn)中介稱，“有二手房業(yè)主來咨詢并小幅調(diào)高掛牌價(jià)“、“對(duì)于深圳樓市的復(fù)蘇有一定的促進(jìn)作用，但效果仍需要觀察。”

從供應(yīng)端情況來看，當(dāng)前深圳二手房掛牌量處于高位，二手住宅掛牌量已經(jīng)超3.6萬套（來源：鏈家）。

財(cái)聯(lián)社認(rèn)為，深圳作為全國首個(gè)率先執(zhí)行二手房參考價(jià)政策，同時(shí)效果最為明顯的城市，其政策的變化被認(rèn)為具有風(fēng)向標(biāo)意義。

多位樓市專家認(rèn)為，出臺(tái)二手房參考價(jià)政策是為了降杠桿，當(dāng)市場(chǎng)杠桿明顯下降，達(dá)到預(yù)期后，其存在意義已經(jīng)不大，調(diào)整是早晚的事。

在深圳二手房參考價(jià)政策出臺(tái)后，全國多個(gè)熱門城市陸續(xù)跟進(jìn)，廣州也是其中一個(gè)。

2021年8月31日，廣州發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，同日96個(gè)小區(qū)被列入指導(dǎo)名單。

新政落地一個(gè)月后，二手房成交量降至6198宗，環(huán)比8月同期（8535宗）環(huán)比下降27.4%，同比大減56.0%，創(chuàng)下近年來成交最低位。（回看：“1個(gè)月了，我們就賣了1套房”）

同時(shí)，業(yè)主對(duì)市場(chǎng)信心偏弱，議價(jià)空間增大、降價(jià)出售已成常態(tài)。

不過有一說一，相比深圳，廣州的二手參考價(jià)政策的威力并沒有那么大，同年4月出臺(tái)的9區(qū)二手房“增值稅2改5”政策的影響更加深遠(yuǎn)。

“2改5”，則未滿5年的房源需繳納約5.6%的增值稅費(fèi)，對(duì)廣州來說，才如雷神的重錘，狠狠的砸向樓市。

看回前面的數(shù)據(jù)清晰可知，5月開始廣州的二手成交便陡然下跌，8月出臺(tái)的參考價(jià)政策只不過是“雪上加霜”罷了。

不過，廣州的參考價(jià)政策也早就名存實(shí)亡，形如虛設(shè)。

去年四季度開始，貝殼、鏈家等平臺(tái)不再屏蔽真實(shí)掛牌價(jià)，掛牌價(jià)和參考價(jià)都作正常顯示。

|圖源：貝殼二手房 2022年12月截圖

此外，廣州多家銀行貸款經(jīng)理處表示，其所在銀行二手房按揭放款已不按參考指導(dǎo)價(jià)，而是按成交價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低原則來放款。

一位銀行貸款經(jīng)理稱，廣州二手房參考價(jià)出來后，各大行有過一段時(shí)間按指導(dǎo)價(jià)放款，但執(zhí)行時(shí)間并不長。

還是那個(gè)道理，指導(dǎo)價(jià)只是特定時(shí)期為了降杠桿的特定產(chǎn)物，達(dá)到預(yù)期后，存在意義便不大了，自然就會(huì)隨著市場(chǎng)行為進(jìn)行調(diào)整。

隨著調(diào)控環(huán)境穩(wěn)定趨松、市場(chǎng)基本面向好、2023年初廣州樓市穩(wěn)健回暖。

二手市場(chǎng)亦氛圍活躍，3月成交量重回12000宗水平，創(chuàng)近23個(gè)月以來的新高。

不過值得一提的是，開年的火爆行情多是由于去年四季度被壓制的購買力得以釋放。

隨著原有購買力消耗完畢，而新的購買力沒有刺激跟上，如今市場(chǎng)出現(xiàn)“青黃不接”的情況，要說樓市全面回暖還屬為時(shí)尚早。

接下來調(diào)控端是否會(huì)明確松綁、政策端是否會(huì)出新的利好和喊話等，都將直接影響到樓市接下來的走向，我們也只能拭目以待了。

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