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深圳首單跨行“帶押過戶”為當(dāng)事人節(jié)省17萬元中間成本

時間：2023-07-04 16:54:56來源：南方都市報

今日，記者從深圳市不動產(chǎn)登記中心獲悉，自2021年4月至2023年6月25日，深圳市共辦理二手房“帶押過戶”517單，有效發(fā)揮了二手房“帶押過戶”的制度價值，降低當(dāng)事人的經(jīng)濟成本，降低了當(dāng)事人的“過橋貸”或擔(dān)保費。據(jù)悉，深圳市完成的首單跨行“帶押過戶”即為當(dāng)事人節(jié)省了17萬元中間成本。

“帶押過戶”實操培訓(xùn)


(相關(guān)資料圖)

申請便捷、多部門聯(lián)動、快速審查……

深圳“帶押過戶”工作機制逐步成熟順暢

據(jù)介紹，早在2021年4月，深圳市不動產(chǎn)登記中心（下稱登記機構(gòu)）制定《關(guān)于抵押權(quán)登記和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等登記事項的補充規(guī)范（試行）》。2023年1月，深圳市住房和建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市司法局、市地方金融監(jiān)督管理局、中國人民銀行深圳市中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會深圳監(jiān)管局6部門聯(lián)合印發(fā)了《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》。5月9日，登記機構(gòu)發(fā)布了《不動產(chǎn)“帶押過戶”登記申辦指引》，明確了3種“帶押過戶”服務(wù)模式、申請主體、申請材料、申請流程、辦理期限等相關(guān)事項。

目前，深圳市在二手房“帶押過戶”工作開展過程中，以“各司其職、群策群力、協(xié)同運行”為要求，所涉主管、監(jiān)管部門加強組織領(lǐng)導(dǎo)，并與銀行、公證、居間等機構(gòu)共同組成工作聯(lián)盟，明晰部門職責(zé)邊界和工作內(nèi)容，協(xié)力推動工作。例如，不動產(chǎn)登記、公證等機構(gòu)加強協(xié)調(diào)對接，進一步確定具體業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)；金融管理機構(gòu)開展工作指導(dǎo)，加強抵押權(quán)人提供材料的配合度；市司法局指導(dǎo)公證機構(gòu)出具滿足二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)的材料等。

對于二手房“帶押過戶”中的抵押權(quán)變更登記，以“增加登記類型但不增加申請材料”為原則，在申請材料上無須當(dāng)事人另行提交其他材料，只是由抵押權(quán)人在申請表上直接勾選“不動產(chǎn)抵押”“組合登記”項目，作出知悉并接受變動的意思表示即可。抵押權(quán)人需要更換不動產(chǎn)登記證明的，抵押權(quán)人在申請時可一并提交原不動產(chǎn)登記證明進行換發(fā)。所涉組合登記中的其余登記類型事項，當(dāng)事人也是根據(jù)要求正常提交法定材料即可，避免因新制度的出臺給當(dāng)事人增加負擔(dān)。

抵押權(quán)變更登記中抵押人變更發(fā)生的情形，實則是基于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記引起的抵押人身份自然承繼，針對這一事實原因，深圳市對業(yè)務(wù)流程進行精細化再梳理，以“明確增加登記類型但不增加審核內(nèi)容”為導(dǎo)向，通過系統(tǒng)自行實現(xiàn)在轉(zhuǎn)移登記登簿時同步完成抵押權(quán)變更登記登簿，而無須人工干預(yù)對抵押權(quán)變更登記進行審核。最終實現(xiàn)效果為只要轉(zhuǎn)移登記登簿，在轉(zhuǎn)移登記完成的瞬間時點上抵押權(quán)變更登記也即完成。

打造三模式，實現(xiàn)運行高效

已完成登記實操案例為補充，具象化構(gòu)建典型模式

在二手房“帶押過戶”市場選擇模式相對固定的基礎(chǔ)上，深圳市以“已完成登記實操案例為補充，具象化構(gòu)建典型模式”為思路，及時總結(jié)出二手房“帶押過戶”的三種典型登記模式：抵押權(quán)變更模式、順位抵押權(quán)“三合一登記”模式和“雙預(yù)告登記”模式，并予以推廣。

據(jù)深圳市不動產(chǎn)登記中心高級經(jīng)濟師、質(zhì)量督查部部長章世容對三種模式的總結(jié)分析：

首先，抵押權(quán)變更模式。該模式是三種“帶押過戶”模式中最簡單和最常見的模式（涉及三個登記），具體操作流程如下：一是買賣雙方簽訂買賣合同（選定公證機構(gòu)辦理購房款資金監(jiān)管手續(xù)）。二是買賣雙方、賣方貸款銀行（抵押權(quán)人）共同申請“帶押過戶”（轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記）。三是銀行通過“不動產(chǎn)登記+金融服務(wù)”系統(tǒng)辦理完成原抵押權(quán)注銷登記。

其次，順位抵押權(quán)“三合一”登記模式。該模式相對簡單（一般涉及4個登記），具體操作流程如下：一是買賣雙方簽訂買賣合同（選定銀行辦理購房款資金監(jiān)管手續(xù)，同時就剩下購房款申請購房按揭貸款）。二是按揭銀行出具貸款承諾函，買方與按揭銀行簽訂借款合同。三是買賣雙方、按揭銀行共同申請帶押過戶手續(xù)，并完成第一順位抵押權(quán)抵押；登記機構(gòu)完成轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記、抵押權(quán)設(shè)立登記3個登記。四是銀行將監(jiān)管資金及貸款劃轉(zhuǎn)至賣方及第一順位抵押銀行（如為同行貸款的則“新貸還舊貸”）。五是第一順位抵押銀行通過“不動產(chǎn)登記+金融服務(wù)”系統(tǒng)完成第一順位抵押權(quán)注銷登記，第二順位抵押相應(yīng)變成第一順位抵押。

第三，“雙預(yù)告登記”模式。該模式相對復(fù)雜（共涉及8個登記類型），具體操作流程如下：一是買賣雙方簽訂買賣合同，買方銀行向買方出具貸款承諾函，買方與買家銀行簽署約定書；二是買賣雙方向買方銀行出具承諾函、賣方銀行同意在“帶押”狀態(tài)下進行轉(zhuǎn)移預(yù)告登記；三是買賣雙方與公證機構(gòu)建立不可委托公證關(guān)系，通過提存公證完成首期款提存；四是買賣雙方申請雙預(yù)告登記，登記機構(gòu)同日完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記2個登記；五是買賣雙方和抵押權(quán)人完成雙預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，登記機構(gòu)完成涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記、注銷轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、抵押權(quán)首次登記、注銷抵押權(quán)預(yù)告登記共5個登記；六是公證機構(gòu)完成提存支付，即劃扣賣家欠款給銀行和將尾款扣劃至賣方；七是銀行通過“不動產(chǎn)登記+金融服務(wù)”系統(tǒng)辦理完成原抵押權(quán)注銷登記。

上述三種模式中，抵押權(quán)變更模式主要適用于抵押狀態(tài)下的離婚財產(chǎn)分割、夫妻更名、繼承、遺贈、一次性全額付款購房等情形。順位抵押權(quán)“三合一”登記模式和“雙預(yù)告登記”模式則適用于受讓方貸款購買商品房或不動產(chǎn)的情形，“雙預(yù)告登記”模式還同時適用于跨行貸款情形。

采寫：南都記者陳榮梅 黃璐

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