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首創(chuàng)城發(fā)接盤(pán) 首創(chuàng)鉅大近20億剝離兩家?jiàn)W特萊斯與REITs權(quán)衡

時(shí)間：2023-07-12 01:00:10來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng)首創(chuàng)鉅大的重資產(chǎn)奧特萊斯項(xiàng)目，似乎有了新方向。


(資料圖片僅供參考)

7月10日晚，首創(chuàng)鉅大披露公告稱(chēng)，擬以19.86億元的價(jià)格出售旗下濟(jì)南及武漢奧特萊斯項(xiàng)目。

“出售事項(xiàng)為集團(tuán)實(shí)現(xiàn)該等目標(biāo)物業(yè)價(jià)值的良機(jī)，而該集團(tuán)將借該等出售事項(xiàng)得以變現(xiàn)于該等目標(biāo)公司的投資，以?xún)斶€集團(tuán)結(jié)欠的部分未償還外部債務(wù)，預(yù)期該等出售事項(xiàng)將為該集團(tuán)帶來(lái)約人民幣2.61億元的會(huì)計(jì)收益?！?/p>

在首創(chuàng)鉅大的公告中不難看出，將兩宗奧萊項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)每铐?xiàng)可以用于償還集團(tuán)結(jié)欠的部分未償還債務(wù)，而總負(fù)債也將減少。

值得注意的是，觀點(diǎn)新媒體穿透兩位買(mǎi)家公司后得知，買(mǎi)方均為首創(chuàng)鉅大控股股東——首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)的間接全資附屬公司。

母公司“接盤(pán)”

在出售合同中，首創(chuàng)鉅大旗下多家全資附屬公司擬向濟(jì)南首城商業(yè)管理有限公司及武漢市首城商業(yè)管理有限公司分別出售了濟(jì)南及武漢項(xiàng)目公司的100%股權(quán)及股東貸款。

具體來(lái)看，兩個(gè)買(mǎi)方的股東均為北京首創(chuàng)商業(yè)管理有限公司，且持股100%，而北京首創(chuàng)商業(yè)管理則由北京首創(chuàng)城市發(fā)展有限公司100%持有。

因此，兩宗奧萊項(xiàng)目事實(shí)上是由首創(chuàng)鉅大的關(guān)聯(lián)方及股東完成了接盤(pán)。

事實(shí)上，首創(chuàng)鉅大此時(shí)選擇變賣(mài)手中資產(chǎn)，市場(chǎng)并沒(méi)有感到特別意外，原因之一已體現(xiàn)在此前2022年年報(bào)的數(shù)據(jù)中。

截至2022年末，首創(chuàng)鉅大總負(fù)債154.17億元，凈資產(chǎn)負(fù)債比率為244%，較上年末的208%上漲近40個(gè)百分點(diǎn)；有息債務(wù)本金共約119.09億元，其中約89%為非流動(dòng)部分。

流動(dòng)負(fù)債中，包括合共人民幣13.14億元的流動(dòng)銀行借款，須于自年末起計(jì)一年內(nèi)償還。截至期末首創(chuàng)鉅大現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物人民幣僅有11.38億元，資金略顯緊張。

在觀點(diǎn)新媒體此前的報(bào)道中也提及，自2019年以來(lái)，首創(chuàng)鉅大總負(fù)債從125.2億元增至2022年的154.17億元，凈資本負(fù)債率同步持續(xù)攀升，2022年已達(dá)到244%。

而在負(fù)債率不斷上升的同時(shí)，首創(chuàng)鉅大沒(méi)有停下擴(kuò)張的腳步。截至2022年末，旗下已經(jīng)包含15座自持的奧萊項(xiàng)目，涉及北京、杭州、西安、鄭州、合肥以及濟(jì)南與武漢。

就這兩宗出售項(xiàng)目披露的情況來(lái)看，濟(jì)南奧特萊斯項(xiàng)目于2019年1月開(kāi)業(yè)，總地盤(pán)面積約為11.49萬(wàn)平方米，總建筑面積約11.62萬(wàn)平方米。項(xiàng)目擁有324間零售店，可租賃面積約5.16萬(wàn)平方米，并有約1408個(gè)停車(chē)位。

首創(chuàng)鉅大目前持有奧萊項(xiàng)目匯總

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

而武漢奧特萊斯項(xiàng)目晚一年開(kāi)業(yè)，總地盤(pán)面積略小于濟(jì)南，約為8.97萬(wàn)平方米，總建筑面積約9.5萬(wàn)平方米。項(xiàng)目擁有292間零售店，可租賃面積約4.8萬(wàn)平方米，并有約1267個(gè)停車(chē)位。

對(duì)比首創(chuàng)鉅大目前仍然持有的13宗項(xiàng)目，濟(jì)南項(xiàng)目地盤(pán)面積排在第二位，建筑面積相對(duì)靠前，項(xiàng)目體量較大。

資料顯示，濟(jì)南首創(chuàng)奧特萊斯開(kāi)業(yè)前三天客流約合30萬(wàn)人次、營(yíng)業(yè)額5000萬(wàn)元，于首年即實(shí)現(xiàn)了近10億元營(yíng)業(yè)額；武漢項(xiàng)目建筑面積也超過(guò)了10萬(wàn)平方米，于2022年，項(xiàng)目營(yíng)收8216.2萬(wàn)元，凈利潤(rùn)達(dá)到1851.4萬(wàn)元，較2021年上升260.96%。

兩宗項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)長(zhǎng)4-5年，對(duì)比昆山湖州等早期開(kāi)業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，更具優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于首創(chuàng)鉅大來(lái)說(shuō)，濟(jì)南與武漢項(xiàng)目目前不存在大幅業(yè)績(jī)壓力，選擇出售這兩宗項(xiàng)目，又與7月初終止的奧特萊斯二期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃息息相關(guān)。

出售背后

時(shí)針撥回2018年12月13日，彼時(shí)首創(chuàng)鉅大國(guó)內(nèi)首單以?shī)W特萊斯為底層資產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品“中聯(lián)一創(chuàng)-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成功獲批，規(guī)模達(dá)到100億元，以北京房山及昆山奧特萊斯項(xiàng)目為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

2019年正式發(fā)行時(shí)，首創(chuàng)鉅大宣布該資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行總額35.79億元，優(yōu)先級(jí)27億元，年利率5.2%，另有無(wú)固定利率的次級(jí)8.79億元，債券期限為5年。

后于2021年，首創(chuàng)鉅大聯(lián)合首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告表示，擬籌備中聯(lián)首創(chuàng)證券-首創(chuàng)鉅大奧特萊斯二期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，擬發(fā)行規(guī)模不超過(guò)人民幣32.68億元。該計(jì)劃通過(guò)將發(fā)行的所得款項(xiàng)注入該基金，間接獲得4家項(xiàng)目公司全部股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)4項(xiàng)物業(yè)的資產(chǎn)證券化。

而在這4項(xiàng)物業(yè)中，恰好出現(xiàn)了熟悉的身影。

公告顯示，4項(xiàng)物業(yè)分別為南昌首創(chuàng)奧特萊斯、杭州首創(chuàng)奧特萊斯、合肥首創(chuàng)奧特萊斯，以及濟(jì)南首創(chuàng)奧特萊斯。對(duì)應(yīng)的4家項(xiàng)目公司包括杭州首創(chuàng)奧特萊斯置業(yè)有限公司、江西首創(chuàng)奧特萊斯置業(yè)有限公司、合肥創(chuàng)鉅奧萊商業(yè)管理有限公司、濟(jì)南首鉅置業(yè)有限公司。

也就是說(shuō)，濟(jì)南奧特萊斯項(xiàng)目包括在這期資產(chǎn)支持證券計(jì)劃的底層資產(chǎn)中。

在首創(chuàng)鉅大彼時(shí)表述中，該計(jì)劃是集團(tuán)將上述物業(yè)證券化及從資本市場(chǎng)籌集資金的渠道，發(fā)行產(chǎn)生的現(xiàn)金流量將進(jìn)一步支持業(yè)務(wù)發(fā)展。

之所以選擇在兩年后發(fā)布第二期計(jì)劃，一方面與一期計(jì)劃完成發(fā)行有關(guān)，另一方面也與該年內(nèi)奧萊銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提升有關(guān)，帶動(dòng)了年內(nèi)的營(yíng)業(yè)收入。

此外，首創(chuàng)鉅大有息債務(wù)依舊在增加；凈資本負(fù)債比率也從176%上升至208%。因此，將銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目證券化退出，可以滿足源源不斷的資金需求，提升自身的流動(dòng)性。

意外的是，此前不久的6月28日，首創(chuàng)鉅大方面突然宣布，已決定在期限屆滿前(即2024年5月27日)提前終止該計(jì)劃。

這次終止引來(lái)外界猜測(cè)，其中一種有關(guān)于此前所發(fā)布的奧特萊斯公募REITs項(xiàng)目財(cái)務(wù)顧問(wèn)招標(biāo)采購(gòu)預(yù)告，有市場(chǎng)聲音稱(chēng)，在砂之船REIT項(xiàng)目發(fā)行后，首創(chuàng)鉅大也將嘗試發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)就包括旗下的奧特萊斯項(xiàng)目。

因此，終止第二期資產(chǎn)支持證券計(jì)劃、出售部分項(xiàng)目可能是為發(fā)行公募REITs進(jìn)行鋪路。

不過(guò)，從目前首創(chuàng)鉅大業(yè)績(jī)虧損擴(kuò)大76%情況來(lái)看，選擇在此時(shí)將項(xiàng)目出售予股東，更有回血止損的意味。

在2022年報(bào)中，首創(chuàng)鉅大也有透露“減壓”的觀點(diǎn)：推進(jìn)輕資產(chǎn)布局戰(zhàn)略，采取管理輸出、整體租賃、股權(quán)合作等方式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目落地。

可以看到，首創(chuàng)鉅大手中多個(gè)重資產(chǎn)型奧特萊斯項(xiàng)目，主要體現(xiàn)在年報(bào)中的固定資產(chǎn)部分，但無(wú)法帶來(lái)即時(shí)性的資金變現(xiàn)，無(wú)形中帶來(lái)不同程度的債務(wù)壓力。

因此，首創(chuàng)鉅大選擇將濟(jì)南、武漢項(xiàng)目率先交給關(guān)聯(lián)方股東，并不單單是為REITs項(xiàng)目做準(zhǔn)備。努力向輕資產(chǎn)模式靠攏、平衡手中重資產(chǎn)項(xiàng)目，緩解流動(dòng)性壓力，才是必需的下一步。

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